Hypothekenmarkt hochdynamisch
Der Hypothekenmarkt ist der bei Weitem grösste Schweizer Kreditmarkt. Rund eine Billion Franken haben sich Hauskäufer*innen hier geliehen, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Dabei hat sich der Preis für eine Festhypothek mit zehn Jahren Laufzeit in der ersten Jahreshälfte von unter 1,4 auf 3 Prozent erhöht. Nun hat sich die Marktsituation ein weiteres Mal verändert.
Rezessionsbefürchtungen erhöhen Druck auf Notenbanken
Die Preise für Hypotheken hängen vor allem davon ab, zu welchen Konditionen Banken sich Geld leihen können. Der entscheidende Faktor sind hier die Kapitalmarktzinsen, also die Zinsen für langfristige Staatsanleihen. Hier hat es in den vergangenen Monaten deutliche Veränderungen geben. Die Zinsen am Schweizer Kapitalmarkt sind stark von denen der USA abhängig. Und da es dort zuletzt zu verstärkten Rezessionsängsten gekommen ist, sind die Zinsen mehr und mehr unter Druck geraten.
Wenn die Investoren und Investorinnen davon ausgehen, dass die Wirtschaft in eine Rezession gleitet, führt dies zu einem erhöhten Druck auf die Notenbanken, den Leitzins abzusenken. Bereits durch die Erwartung dieser Entwicklung sind die Kapitalmarktzinsen, unter anderem in der Schweiz, abgesunken. Im Zuge dieses Prozesses sind auch die Preise für Festhypotheken gefallen.
Welche Entwicklung der Hypothekenzinsen ist in Zukunft zu erwarten?
Hier sind die Laufzeiten entscheidend. Variable Zinsen, die an den Referenzzins Saron gekoppelt sind, sind durch den Zinsschritt der Schweizerischen Nationalbank im September teurer geworden. Zudem ist zu erwarten, dass die SNB ihren Leitzins in den nächsten zwölf Monaten um weitere 0,75 bis 1,25 Prozent anheben wird.
Anders sieht es bei den längerfristigen Zinsen und Hypothekenpreisen aus. Hier gehen viele Expert*innen davon aus, dass die Kapitalmarktzinsen ihren Höhepunkt bereits überschritten haben. Als Hauptgrund werden dabei die trüben wirtschaftlichen Aussichten angeführt, die unter anderem auf die Situation in der Ukraine, anhaltende Handelskonflikte zwischen den USA und China und die globalen Lieferkettenprobleme zurückzuführen sind.
So heben etwa die Ökonomen von Raiffeisen hervor, dass die Kapitalmarktzinsen nur noch geringfügig steigen werden, da sich die Konjunktur bereits abschwächt und grosse Erhöhungen des Leitzinses über 2022 hinaus damit unwahrscheinlicher werden. Die Kosten für längerfristige Festhypotheken dürften sich damit langfristig eher seitwärts bewegen.
Auswirkungen des Zinsanstiegs auf die Immobilienpreise
Wie eine aktuelle Raiffeisen-Studie zeigt, sind die Preise für Einfamilienhäuser im zweiten Quartal gegenüber dem Vorquartal um 1,3 Prozent gestiegen. Bei Stockwerkeigentum beläuft sich der Zuwachs zwischen April und Juli sogar auf 3,5 Prozent. Damit setzt sich der seit über 20 Jahren anhaltende Immobilienboom auf einem hohen Niveau fort. Für ein endgültiges Fazit ist es allerdings noch zu früh. Es ist nicht auszuschliessen, dass die Immobilienpreise im Zuge des Zinsanstiegs zunächst eine kurze Verschnaufpause einlegen.
Weitere Veränderungen am Hypothekenmarkt
Anders als auf dem Wohneigentumsmarkt sind bei den Hypotheken deutliche Reaktionen auf Zinsanpassungen festzustellen. So handelte es sich Anfang des Jahres noch bei mehr als 75 Prozent aller neu abgeschlossenen Immobilienkredite um Festhypotheken. Das hat sich nun geändert. Im Juni und Juli schlossen Käufer*innen zum ersten Mal mehr Geldmarkt- als Festhypotheken ab.
Wie sollten Immobilienkäufer und -innen nun vorgehen?
Es lässt sich festhalten, dass variable Hypotheken aufgrund der Leitzinserhöhung teurer werden und dass sich längerfristige Festhypotheken beim Zins eher seitwärts bewegen. Das führt wiederum dazu, dass Saron-Hypotheken kleinere Preisvorteile bieten und dass die Kosten für sichere Festhypotheken sinken.
Für welche Art Hypothek man sich entscheidet, ist letztlich von der persönlichen Risikoneigung und der individuellen wirtschaftlichen Situation abhängig. Neukäufer und -innen wird etwa empfohlen, für die nächsten zwölf Monate noch eine Saron-Hypothek abzuschliessen. Wenn diese mit dem neuen Jahr teurer wird und die langfristigen Zinsen wie erwartet nicht angestiegen sind, lohnt es sich, auf eine Festhypothek umzusteigen.
Eine andere Möglichkeit besteht darin, eine Saron-Hypothek abzuschliessen, dabei aber mit einem Zinssatz von zwei Prozent zu kalkulieren. Den Differenzbetrag zwischen dem effektiven Kreditzins und dem kalkulatorischen Zins in Höhe von zwei Prozent sollte man dann monatlich auf ein Sperrkonto einzahlen.
Steigen die kurzfristigen Zinsen nämlich an, bietet das gesparte Geld ein Sicherheitspolster. Wenn die Zinsen unter zwei Prozent bleiben, kann das Geld für die Tilgung des Kredits genutzt werden.